兔子先生

Kristian Augusts gate 23 er det f?rste vernede bygget i Norge som er rehabilitert etter FutureBuilts kriterier for sirkul?re bygg.

Kristian Augusts gate 23, tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen, har gjennomg?tt flere moderniseringer siden det ble oppf?rt i 1950.

N? har H?egh Eiendom og totalentrepren?r Seltor modernisert byg?rden etter FutureBuilts kriterier for sirkul?re bygg. I tillegg har de hentet fram historisk interi?r fra bygge?ret.

Fasaden p? det over 70 ?r gamle bygget er vernet etter plan- og bygningsloven. Bygget er dermed landets f?rste sirkul?re bygg med vernestatus, if?lge prosjektleder Jonny Fjeldstad i Seltor.

– Dette er et prestisjeprosjekt. Det er det andre fullskala Futurebuilt-prosjektet i Norge, og det f?rste som har vernestatus. Det har v?rt viktig for oss ? utf?re arbeidene best mulig, sier han.

Anleggsleder Stein Christian Reitan i Seltor sier at fasaden er bevart, men at de har utf?rt omfattende reparasjonsarbeider.

– Det har v?rt et m?ysommelig arbeid. Hele bygget ble dekket av stillas, og s? gikk vi over hele fasaden. Vi reparerte skadde fasadesteiner og festet mange av dem p? nytt. Det er ogs? satt inn nye porter med likt uttrykk som de eksisterende portene, sier han.

Fjeldstad legger til at det er utf?rt tekkingsarbeider p? balkongene og satt inn nye glass i vinduene.

– Vinduene er en del av det vernede uttrykket, men de er oppgradert med nye glass. Karmene er beholdt, men slipt ned, asbestsanert og behandlet p? nytt, sier han.

Bevart mye

H?egh Eiendom har i tillegg valgt ? beholde b?resystemet, dekker, trapperom, fundamenter og enkelte tekniske anlegg. I flere rom er ogs? flere detaljer bevart, blant annet m?rke trepaneler, terrazzogulv og stucco lustro-behandlede vegger og tak. Flere d?rer er ogs? beholdt, men overflatebehandlet og oppgradert.

– Det er blant annet bevart et bibliotek i andre etasje samt en storsal, vandrehall og peisestue i plan ?tte, sier Fjeldstad.

Ellers er bygget totalrehabilitert.

– Vi har sanert bygget innvendig, og i tillegg foretatt noen konstruktive inngrep. Vi har blant annet bygd p? to etasjer i ?stfl?yen p? bygget. Det er ogs? bygd nytt glasstak over bakg?rden i tredje etasje, legger han til.

Fjeldstad forteller at alle de nye bygningsdelene er tilrettelagt for det Futurebuilt kaller ?ombrukbarhet?, slik at sirkul?re prinsipper blir videref?rt.

– F?ringene fra Futurebuilt, ombruk og b?rekraft har v?rt sentralt gjennom hele prosjektet. Det er gjort klimavurderinger for alle materialene. Vi har blant annet brukt lavkarbonbetong og fibergipsplater, som har lavere utslipp enn tradisjonelle gipsplater, sier han.

I tillegg til fokuset p? sirkul?r?konomi, er det gjennomf?rt klimagassregnskap i henhold til FutureBuilt-kriteriene. If?lge H?egh Eiendom har de totalt klart ? redusere klimagassutslippene med 66 prosent sammenlignet med et referansebygg, mens m?let var 50 prosent. Byggherren ?nsker ogs? at bygget skal BREEAM in-use sertifiseres med ambisjon om ?Excellent?.

Lokaler med s?rpreg

Byg?rden, sentralt plassert rundt 350 meter fra Nationaltheatret i Oslo, er rundt 8.500 kvadratmeter stor, fordelt p? ?tte etasjer og kjeller. Selskapene Dentsu og Simula leier halve bygget hver.

– De deler p? f?rste etasje. Der har de felles restaurant, men hver sin resepsjon og inngang. Videre oppover har Simula kontorer i andre, tredje og halve fjerde etasje. De ?vrige etasjene disponeres av Dentsu, med unntak av den ?verste etasjen. Den deles av begge selskapene, og det er der du finner mesteparten av det originale inventaret, sier Fjeldstad.

Prosjektingeni?r Caroline Witte i Seltor beskriver kontorlokalene som moderne, med et rustikt preg. Dentsu har mest ?pent kontorlandskap, mens Simula har mer varierte l?sninger og cellekontorer.

– Det er ?pne tekniske f?ringer i tak og industriell stil med mye synlig betong. Lokalene har s?rpreg, og i den ene etasjen er det blant annet en gammel telefon-
kiosk, sier hun.

Krevende rivearbeid

Fjeldstad sier Seltor ble involvert i prosjektet sommeren 2019. De utf?rte da en mulighetsstudie og et forprosjekt i samspill med byggherren. Deretter signerte de totalentreprisen i april 2020, og startet rivearbeidene m?neden etter.

– Det var i utgangspunktet satt av mellom tre og fire m?neder til riving, men perioden ble forlenget p? grunn av byggets beskaffenhet. Det dukket blant annet opp mye asbest og skjulte r?rf?ringer, konstruksjoner og sjakter, sier han.

– Det fikk b?de tids- og kostnadskonsekvenser. Vi m?tte prosjektere mye p? nytt, og i alt tok rivearbeidene cirka dobbelt s? lang tid som planlagt. Det var derfor en stor milep?l, b?de fysisk og psykisk, da den jobben var ferdig, legger han til lattermildt.

Logistikk har ogs? v?rt en utfordring. De har ikke hatt noen utvendige riggfasiliteter, og p? grunn av byggets lokalisering har det ikke v?rt mulig f? levert materialer p? dagtid.

– Vi har hatt materialene p? et fjernlager p? Grorud, og f?tt dem levert p? nattestid. Da m?tte vi stenge deler av Ring 1 to til tre netter i uken. Det var samme prosess da vi skulle transportere vekk riveavfallet, sier han.

Fraktet inn vinduene

Caroline Witte forteller at de m?tte planlegge produksjonshastigheten n?ye, og at leveransene fulgte et s?kalt ?just in time?-prinsipp.

– Det inneb?rer at du mottar akkurat nok materialer p? byggeplassen for en til to uker med bygging. Det er begrenset hva du kan f? inn av materialer i bygget, s? det er viktig at hver leveranse gir akkurat det du trenger fram til neste leveranse igjen, sier hun.

Reitan legger til at materialene ble heist opp og fraktet inn gjennom vinduene.

– Vi monterte ?liftrollere? i vinduene, som fungerer som et transportb?nd for varene. Materialene ble deretter satt p? paller med hjul, slik at de enklere kunne flyttes rundt inni bygget, sier han.

– Monteringen av de nye etasjene var ogs? utfordrende. Vi m?tte heise inn st?lbjelker med en mobil t?rnkran p? gaten. Da m?tte vi ogs? stenge gaten p? nattestid, legger han til.

Reitan p?peker at de nye etasjene ogs? f?rte til at de m?tte forsterke bygget og sette nye peler 22 meter ned til fjellgrunnen.

Midlertidig driftstillatelse

Witte forteller at arbeiderne gjennom hele byggeprosessen har jobbet parallelt i ulike deler av bygget. De delte inn lokalene i soner, ut ifra hva slags type arbeid som skulle utf?res.

De fikk midlertidig driftstillatelse for Simulas arealer i oktober i fjor, og for Dentsus lokaler i november.

– Deretter har vi fram til n? utf?rt en del tekniske og kompletterende arbeider. De skulle egentlig v?rt ferdige da de flyttet inn, men det er konsekvensene av de forsinkede rivearbeidene, sier han.

Kontraktsummen var p? 187,5 millioner eksklusive moms, men endte p? rundt 220 millioner etter endringene.

– Vi har hatt god dialog med byggherren om ekstraarbeidene, og har ogs? f?tt gode tilbakemeldinger fra leietagerne. Klimaet mellom oss og leietager og byggherre er veldig bra, sier Reitan.

?Superhappy?

Det kan prosjektdirekt?r Atle Sundby i H?egh Eiendom bekrefte. Han sier at de som byggherre har hatt et godt samarbeidet med b?de Seltor og Futurebuilt gjennom hele prosjektet

– Vi er ?superhappy? med resultatet, og jobben som Seltor har gjort. Dette har v?rt et veldig l?rerikt prosjekt, i tr?d med v?r klimastrategi, sier Sundby.

Han legger imidlertid ikke skjul p? at det har v?rt en krevende byggeprosess.

– B?de rivearbeidene og manglende riggomr?der har f?rt til utfordringer. Ting g?r ikke alltid som planlagt, og s? fikk vi koronasituasjonen opp? det igjen. Likevel har partene i prosjektet v?rt innstilt p? ? h?ndtere utfordringene sammen, og det har vi klart med god dialog, sier Sundby.

?vrig fakta om bygget

• Sted: Oslo
• Prosjekttype: Rehabilitering kontorbygg
• Bruttoareal: 8.500 kvadratmeter
• Byggherre: H?egh Eiendom
• Totalentrepren?r: Seltor
• Kontraktsum uten merverdiavgift: 220 millioner kroner
• Arkitekt: Arcasa arkitekter
• R?dgivere: RIMilj?: Multiconsult l RIB: Boro-Bygg l RIE: Atom Elektro
• Underentrepren?rer og leverand?rer: T?mrerarbeider: Wener Entrepren?r l Riving og milj?sanering: R3 Entrepren?r l Hulltaging: Mimax l Vanntetting betong: Ing. Habberstad l Malerarbeider og rehab vinduer: Malermestrene Juuhl & Bratfoss l Taktekking: Kirkestuen l SD-anlegg: Gratech l Elektro: Atom Elektro l Brann- og n?dlysanlegg: Hedengren Security l Flis: Ellingard l Heis: Kone l L?ftebord: TC Elevator l L?s og beslag: Lexow l Innredninger: Buskerud spesialinnredning